【甲府】地方衰退と不動産業の罪と利 ～思ったことを深く考える～
この記事は筆者が思ったことを少し深めて考え、まとめたものです。もしかしたら事実とは違うかもしれないけれど、あながち間違ってもいない、どちらの立場も大切なのかもしれないということを理解した上で、柔軟性の無さや現実に即していない業者は悪であろうという個人的な気持ちをまとめてみたものです。
土地価格は下落し続けているけれど
国土交通省、地価公示（参考）によると山梨県の地価は長年下落し続けていて、10%ほどは土地の価値が下がったとのことです。元をたどると日銀の緩和政策？や銀行業者が不動産業者への投資にばかりお金をかけたことで、おかしくなってしまったんです。
政治の失敗に振り回されてる？
住宅や不動産を購入して、運用するために低金利の異次元緩和を頼って、しょうもない不動産に投資、サブリースだの、10年国債だの、フラット35だのを活用して、家という箱ばかりにお金をかけて不動産の家賃収入、安定収入に目をくらませたせいで、他の仕事の成長のためにうまく生かされなかったんです。
そのせいで、地方では不動産、家はあるけど、仕事はない状態になります。山梨は東京に比べれば土地が安くて、東京からは近いので投資にはちょうどいい。でも、家だけ、アパートだけあっても、その地で働いて、稼いで生活する人がいないのでは家賃収入なんて入ってくるわけないんです。
箱だけあっても人は住めない
で、アパートやマンションができたり、そこにコンビニができたりしたことで、なんちゃって土地の価格が上がっているように見せかけて、不動産屋は見せかけの土地の価値で人を騙そうとして儲けようとしたけれど、稼げる仕事がないのに人が住めるわけないので人が残らない、で、過疎化の完成なんです。
人口は当然減っていく
入れ物、不動産、アパート、マンションばかりできても、そこに住めるだけの仕事をしている人がいない、ちょうど家を購入するくらいの年齢の人が家を買えない、土地を買えないという自体になっていく上に、高齢者は施設にまとまって入って、孤独死していく有様。
若者は山梨に残るわけがなく、仕事がある他の地域に出ていきます。山梨の田舎っぽさに飽き飽きして出ていくだけならまだしも、仕事がないからという理由で出ていかれるともう戻ってくる理由がない。田舎っぽさはある意味魅力でもあるので、年老いた頃にまた戻ってくれば良いんです。
不動産業者はどうしてるか
この影響を受けて、不動産仲介業者や大家さんはカッツカツになっています。自業自得です。特にちゃんと不動産業を「生業」にしている人は、むやみやたらに手を出さないので問題ないですが、安定収入や家賃収入を目的に不動産で一攫千金狙おうとしてる連中なんて、ろくなものがいない。
築年数が長く、価値が殆どなくなった物件でも、無知な消費者を騙してお金を取ろうとするし、建築基準法に違反してる建物でも、そのまま放置して売りに出すし、古い建物の防音工事もしない、メンテナンスもできずに次の入居者を入れようと消費者を騙している始末です。
そうして、騙す不動産業者がいるせいで、山梨のちょうど住みやすい町が減っていってるんです。不動産業者がちゃんと運営して、家賃を下げたり、建物の管理をしたりしていれば、少しはまともなのですが、そういう不動産業者はほぼいないです。
稼げれば良い、程度のレベルでしか取引してない連中ばっかりなので、山梨の土地の価値が下がったのも、人口が減っているのも、若者が住み着かなくなったのも、結局不動産業者がおいしい稼ぎ目的に、ずさんな管理ばっかりして、若者や一人暮らし世代の人に迷惑な事業をしたからです。はっきり言えば不動産業者が悪い。そう思う。
甲府駅周辺の土地価格は？
さて、過疎化だ、人がいねぇだ、お客が来ねぇだ騒いでますが、甲府駅周辺の土地価格は適正でしょうか？土地価格が無駄に高すぎるせいで、テナントや入居費用が高すぎるせいで良いお店が入らないんです。だから、若者も甲府駅周辺には行かない。その辺りに土地を持っている不動産業者が、目先の利益に囚われているせいで、過疎化が進んだんです。
甲府をダメにしたのは不動産業者です。魅力的なブランドやサービスを提供できる飲食業者などが、適正価格だとして入ろうと思えない位にだっさい価格設定しかしてなくて、土地代や家賃が高いせいで、よいお店が入らないんで、結局人も離れたんです。
仕事しない不動産業者の罪
楽して稼ごう、不労収入を稼ごう、不労所得を得よう、みたいな無能でもできるようなスタイルの稼ぎ方しか選ばない不動産業者では、甲府の過疎化の問題にまで、自分が悪いんだ、なんてことまで気づきもしないでしょう。しかも、そういうのに限って、無駄に生活維持費が高くて、それらが生きているのにコスパが非常に悪い。
だから、不動産収入を落とせない、家賃も土地代も、テナント代も落とせない、良いお店は入ってこない、人は離れていって過疎化する、という感じ。駅前にあった山交もあんな程度の居酒屋とか、前時代の名前も東京じゃ見かけないような、ブランドの魅力もない、サービス内容も分からないような状態で人が来るわけがない。
それなのに、土地価格はあまり変わらず、高いだけ。テナントが入ろうと思えない価格設定にしてるという時点で、需要と供給が分かっていない業者なんです。収支が悪くても馴染みだから？と臨機応変な対応もしないでダメにしたんです。
きれいなスーツ着て、お高く止まって、不動産屋やってる時点で2流、3流。地道に、地べたはいつくばって、コツコツ、地道にやってる1流には敵わないのに、勘違いした不動産業者が増えすぎたんです。
不動産の価格は絶対下がる
甲府駅周辺は価格、下がります。他の地域も、なんだったら、山梨県全域で価値は下がります。山梨はそんな無能な需要と供給も理解できてないような不動産業者のせいで、土地の価値が下がったんです。ちゃんと防音もできない、宅配ボックスも置いておけない、空き家を適切にさばくこともできない、孤独死は増えるという状況で、価格が上がるわけないんです。
そして、山梨の田舎っぷりと観光の消耗っぷり、新型コロナウイルス感染症からの影響で、1年、2年かけてじわじわ土地や物件の価格は下がります。来る人もいない、住んでも仕事はない、若者が望む仕事はない、土地はムダに高い、それで大家も人が入らないくらいだったら、家賃下げて入ってもらったほうがマシなわけです。
そして、大家、不動産業者は、稼げない物件は売ってしまいたいけれど、収益化できてない物件は売れない上に、なかなか買い手もつかないので、赤字に近いのに、売って楽になりたいのに、買い手がつかないとカッツカツになっていくんです。
自業自得です。稼げている時に不動産業者も、大家も、その建物の管理のためにお金を使わず、自分の生活を潤して、住民から家賃を吸い上げることしか考えていなかったんですから、そのつけはしっかり払って味わっていくのが当然です。家賃収入、不動産してお金を大きく動かすのに、余裕資金もないだなんて、どれだけ下手な運用したのか。
人が出ていく・高齢者が増える
魅力が少ない、相対的に、東京や他の地域に魅力があるために、人は出ていく方が多いです。高齢者は孤独になっていき、空き家は増えて、老後をなんとか生きるために家を安く売ることになるでしょう。買い手もつかない。
孤独死したら、その物件の価値は下がる。それも家族がお金を持っていない上に、その地に住む気はないので売りに出される。でも、売れない。田舎だから。仕事もないし。壊すにもお金がかかるので壊せない。空き家が増える。お金が回らない、じゃあ、安くするしかない、という負のスパイラルに陥るでしょう。
私がそこで狙っていること
私がやりたいことは次の通り。
- 定額制個別指導塾
- 寺小屋｜子どもを預かる寺みたいなもの
- DVや住居に困る家族への提供
- 家庭菜園できる「ふらいんぐうぃっち」みたいなスタイルの提唱
- ど田舎から世界を創るIT集団の教育
- 心がつかれた人々の受け皿になる生活＆労働空間の提供
- 自宅兼事務所形式の働き方の提唱
一番イメージに近いのはアニメ「ふらいんぐうぃっち」や「夏目友人帳」の主人公が住んでるような「いい感じの雰囲気の家」で、仕事も生活も勉強もほどよく、自然とともに生きて、平穏に生きて、でも、世界を操るほどの力を持って、田舎で暮らす、そんなスタイルを次の世代に残しておきたい。
でも、これには、1人（1世帯）あたりに1軒の家、庭付きの緑あふれる家が必要。物件が安くなってくれれば、こちらとしては非常にやりやすい。でも、安くなりすぎるのも良くない。
売ってしまいたい、お金に変えてしまいたい、という家の持ち主と、この私の理念や生活スタイルを理解してくれる人がつながって、さらにそのスタイルを良いと思ってくれて、そこに住んで、生きて、働いてみたいと思う人を繋げないといけない。これが非常に難しい。
物件が安くなって、土地が安くなれば、やりやすくなることに違いはない。だから、ギリギリまで土地が安くなってくれて構わない。その土地、私なら、もっと良く、活用できる。
子どもと大人と、仕事と人と、自然と人々と、その地で生きてみたいと思える人をつないで、家族がみんな一緒に、田舎の自然の中で、自然とともに生きて、最先端の学術やITをのんびりと、ストレスなく学び、でも、世界で戦えるツワモノたちを世に輩出していきたい。
空間や土地、知識をまるっとまとめて温故知新、次の世代につなげながら、山梨、甲府のその地の価値も魅力も高めていきたい。
ピンチはチャンスと隣合わせなもの
過疎化と、土地価格の下落は住む人、持ち主からすればひどく危機であろうが、私のアイデアからするとチャンスでしかない。
妥協点はもちろんある。金額交渉やこの理念への理解、場合によっては過疎化減少できるアイデアとして一大事業にしてもよいだろうが。できることなら、全部まるっとすくい取って、丸く納められれば良いんだけどなぁ。